L’immobilier de défiscalisation

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Par Le Revenu
Publié le 25/10/2019 à 06h00 | mis à jour le 10/12/2023 à 18h26
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1. Immobilier neuf Pinel

  • Avantage fiscal : 12,18 ou 21 % du prix d’achat dans la limite de 300 000 euros.
  • Réduction maximale de : 6 000 euros par an (pendant neuf ans).
  • Note du Revenu : 7,5/10

Le dispositif Pinel s’adresse aux personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif neuf. Le logement a vocation à être loué en tant que résidence principale non meublée.

Votre investissement vous donne droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix du bien dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros le mètre carré. L’avantage fiscal dépend de la durée d’engagement de location retenue. Pour en bénéficier, les loyers pratiqués ne doivent pas dépasser certains seuils et les revenus des locataires ne pas dépasser certains plafonds. L’avantage fiscal est pris en compte dans le calcul du plafonnement des niches fiscales (10 000 euros par an). L’arrivée du prélèvement à la source change la donne puisqu’un acompte de 60 % de l’avantage fiscal vous est versé le 15 janvier et le solde pendant l’été.

2. Immobilier ancien avec travaux

  • Avantage fiscal : déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros.
  • Réduction maximale de : 4 815 euros (taux d’imposition de 45 %).
  • Note du Revenu : 8/10

Réaliser des travaux dans l’ancien permet de réduire considérablement l’impôt sur vos revenus puisqu’ils s’imputent sans limite sur les loyers perçus. L’éventuel déficit foncier est déductible de vos autres revenus dans la limite de 10 700 euros (hors intérêts d’emprunt), avec la possibilité d’imputer l’excédent sur les reve-nus fonciers des dix années suivantes. La baisse d’impôt est d’autant plus importante que le taux d’imposition du contribuable est élevé. L’avantage fiscal n’est pas pris en compte dans le plafonnement des niches fiscales. Bon à savoir : avec la mise en place du prélèvement à la source, les travaux déductibles en 2019 correspondent à la moyenne des travaux effectués sur la période 2018-2019.

3. Dispositif Censi-Bouvard

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  • Avantage fiscal : réduction d’impôt de 11 % de la valeur d’achat avec un plafond de 300 000 euros.
  • Réduction maximale de : 3 667 euros par an pendant neuf ans.
  • Note du Revenu : 7/10

Investir dans certaines structures (Ehpad, résidences séniors, résidences de service pour les étudiants, etc.) vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt. Pour en profiter, le logement doit être destiné à la location pour une durée minimale de neuf ans. L’avantage fiscal est étalé sur neuf ans avec un maximum de 3 667 euros par an. La réduction d’impôt est prise en compte dans le plafonnement des niches fiscales. Comme pour le Pinel, un acompte de 60 % du crédit d’impôt est versé en janvier.

4. Dispositif Denormandie

  • Avantage fiscal : 12,18 ou 21 % du prix d’achat dans la limite de 300 000 euros.
  • Réduction maximale de : 6 000 euros par an pendant neuf ans.
  • Note du Revenu : 7/10

Applicable depuis le 1er janvier 2019, ce nouveau dispositif est comparable à l’investissement Pinel : même réduction d’impôt, même engagement de location sur six, neuf ou douze ans et des conditions de ressources des locataires plafonnées. La particularité du dispositif : il est réservé à la réhabilitation de logements dans des centres-villes de taille moyenne labelisés Cœur de ville (222 communes éligibles). Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.

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