Conseil

Emprunter à moindre coût

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Le prêt à taux zéro PTZ ne peut pas être utilisé pour financer une résidence secondaire. Mais avec un bon dossier revenus, patrimoine, vous pouvez toujours emprunter autour de 1 % sur quinze ans. Négociez l’absence de pénalité en cas de remboursement anticipé.
Par Le Revenu
Publié le 24/06/2022 à 06h00 | mis à jour le 10/12/2023 à 12h55
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Si les taux d’emprunt restent attrayants, ils ont tendance à augmenter. C’est donc le moment ou jamais d’emprunter. Gardez à l’esprit que les prêts aidés, comme le PTZ (prêt à taux zéro), ne peuvent pas être utilisés pour financer l’achat d’une seconde résidence. Le Revenu vous conseille pour optimiser le financement de votre futur lieu de villégiature.

De 10 à 40 % d’apport

Pour une résidence secondaire, les taux de crédit proposés par les banques prêteuses sont aussi attrayants que pour une résidence principale. Actuellement, le taux moyen constaté par La Centrale de Financement s’élève à 1,32 % sur quinze ans, 1,45 % sur vingt ans et 1,58 % sur vingt-cinq ans. Vous découvrirez les taux pratiqués par le courtier Empruntis dans le tableau page suivante. S’ils restent bas, les taux d’emprunt sont à la hausse. Au cours des mois de mars et d’avril 2022, les augmentations cumulées sont d’environ 0,4 %. Si vous avez un projet immobilier, il est donc temps de vous lancer. À savoir : les banques sont plus exigeantes pour le financement d’une résidence secondaire que pour celui d’une résidence principale. En effet, cette nouvelle acquisition aura un fort impact sur votre budget et ne vous rapportera pas de revenus supplémentaires si vous n’envisagez pas de la louer une partie de l’année. Alors, pour rassurer la banque prêteuse sur votre épargne et la gestion de votre budget, il est préférable de disposer d’un apport personnel supérieur aux 10 % réclamés au minimum. Votre apport devra être encore plus important si vous êtes locataire de votre logement. Dans ce cas précis, votre banque vous réclamera un apport pouvant atteindre 40 %.

Le taux n’est pas le seul critère de choix

Le taux n’est pas le seul paramètre à prendre en compte au moment de souscrire un emprunt pour une maison de vacances. Les dépenses annexes, comme les frais de dossier et l’assurance emprunteur, pèsent lourd sur la durée totale du financement. En ce qui concerne l’assurance emprunteur, sachez que vous avez la possibilité de la souscrire auprès d’un autre établissement que la banque prêteuse : on parle alors de délégation d’assurance. N’hésitez pas à comparer les offres. Les tarifs peuvent varier sensiblement d’une compagnie à l’autre. L’établissement bancaire prêteur ne peut refuser la délégation d’assurance que si les garanties du contrat sont moins avantageuses que celles de son propre contrat dit « groupe ».

Ne négligez pas non plus les indemnités de remboursement anticipé (IRA), qui désignent les frais que l’organisme prêteur vous imposera si vous souhaitez rembourser votre crédit avant son terme. Ces indemnités, qui sont plafonnées à 3 % du capital restant dû ou à six mois d’intérêts au taux moyen du crédit, peuvent faire l’objet d’une négociation au moment de la souscription du prêt. Vous pouvez négocier leur suppression pure et simple ou qu’elles ne soient appliquées qu’après une période de remboursement définie au moment de la souscription. Si votre contrat précise qu’elles ne sont plus applicables une fois les six premières années de remboursement écoulées, vous n’aurez aucuns frais à honorer si vous décidez de rembourser votre crédit après cette échéance.

Faire jouer la concurrence entre les banques

Votre premier réflexe sera certainement de vous tourner vers la banque vous ayant accordé votre crédit pour l’achat de votre résidence principale. Il est vrai qu’elle aura tout intérêt à vous proposer des conditions séduisantes afin de vous fidéliser. De plus, votre conseiller bancaire connaît parfaitement votre dossier et votre niveau d’épargne. Néanmoins, il peut tout de même être intéressant de faire jouer la concurrence. Pour vous compter parmi leurs nouveaux clients, des banques peuvent vous faire des offres très attrayantes. Bien sûr, il est indispensable de vous constituer un dossier solide, rassemblant tous les éléments démontrant votre capacité à épargner et à bien gérer votre budget. Soyez attentif à votre taux d’endettement si vous n’avez pas terminé de rembourser l’emprunt de votre résidence principale. Aujourd’hui, le taux d’endettement maximum autorisé est de 35 %. Si vous pouvez assumer financièrement des mensualités importantes, mieux vaut opter pour un crédit de courte durée afin d’obtenir un taux d’intérêt aussi bas que possible.

Pour réduire votre taux d’endettement, vous avez la possibilité d’opter pour un regroupement de crédits. Cela consiste à mettre en place un crédit unique, en ajoutant au capital restant dû de votre premier emprunt immobilier, la somme nécessaire à votre nouvel achat. Vous allongerez bien entendu la durée de votre crédit afin d’alléger le montant de vos mensualités.

Préférer la caution bancaire à l’hypothèque

Si vous êtes propriétaire de votre résidence principale et que vous avez terminé de rembourser votre emprunt, votre banque pourra vous proposer d’hypothéquer ce logement afin de garantir le prêt destiné à financer votre résidence secondaire. Néanmoins, l’hypothèque n’est pas exempte de risques. En effet, si vous ne remboursez pas votre crédit dans les délais prévus, la banque pourra obtenir la saisie de votre résidence principale pour se faire rembourser les sommes dues. Dans la mesure du possible, mieux vaut éviter cette solution, au profit de la caution, qui s’appuie sur un fonds de garantie mutualisé.

Concrètement, en tant qu’emprunteur, vous cotisez pour vous prémunir d’une éventuelle défaillance. Si vous rencontrez des difficultés pour rembourser votre crédit, vos mensualités seront prises en charge par un organisme de cautionnement, généralement une filiale de votre banque prêteuse ou du Crédit Logement.

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Prendre en compte les frais récurrents

En France, il faut en moyenne prévoir 268 100 euros pour acquérir une résidence secondaire, selon le baromètre LPI-SeLoger. Un prix en constante augmentation depuis la crise sanitaire, qui a fortement affecté le marché des résidences secondaires. Sur un an, les prix ont augmenté de 12,7 % en région Paca et de 6,9 % en Aquitaine. En outre, il est important de bien prendre en compte les différents frais liés à l’acquisition de votre maison de vacances. En dehors du prix d’achat, vous devrez payer l’énergie, l’entretien courant, les taxes foncière, d’habitation et d’enlèvement des ordures ménagères. Sachant que certaines collectivités locales ont mis en place une fiscalité spécifique pour les résidences secondaires. Gardez également à l’esprit le fait que vous pourriez être soumis à l’impôt sur la fortune immobilière si la valeur nette de votre patrimoine immobilier venait à dépasser 1,3 million d’euros. Il est important de montrer à votre banque que vous avez conscience de ces différents frais.

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