Tribune libre

Crédit immobilier : pourquoi est-ce devenu si compliqué d’emprunter ?

Partager
Les candidats à l’accession rencontrent désormais des difficultés qui peuvent les décourager pour financer leurs projets. Une situation inédite depuis le début des années 2010. Par Pascale Sciacaluga, directrice adjointe du réseau commercial au Crédit coopératif.
Publié le 23/09/2023 à 08h15 | mis à jour le 10/12/2023 à 12h48
Cet article est réservé aux abonnés.

m88vinLiên kết đăng nhập
(© Adobestock)

m88vin

Après une longue période d’embellie, portée notamment par la baisse des taux, le marché immobilier a enregistré un brutal coup de frein l’année dernière. La situation actuelle, qui impacte tous les profils d’acquéreurs, résulte de l’accumulation de plusieurs facteurs, rendant le financement des projets excessivement ardu, y compris pour des clientèles qui n’y étaient pas habituées. Bien évidemment, la hausse brutale des taux des crédits, ajoutée à celle du coût de la vie, constitue la première cause de ce nouveau contexte. D’une ampleur et d’une rapidité inédite, cette hausse a commencé au printemps 2022, dans le sillage de la remontée des taux directeurs opérée par les banques centrales, puisque les taux des crédits immobiliers sont liés au taux d’intérêt des emprunts de l’État français (les OAT 10 ans).

La contrainte du taux d’usure

Le taux des crédits immobiliers en France est cependant encadré par un taux maximum applicable, appelé taux de l’usure. Dans son calcul, sont inclus le taux nominal du crédit et le coût de certains éléments additionnels, tels que l’assurance emprunteur obligatoire. Ce taux d’usure est à la fois un rempart et une contrainte pour les ménages acquéreurs. Calculé et publié trimestriellement par la Banque de France, il repose sur la moyenne des taux observés au cours de la période précédente (le mois précédent par mesure transitoire pendant six mois). Géré de manière indolore pour les emprunteurs dans les périodes de stabilité ou de hausse progressive des taux, ce taux d’usure a bloqué la concrétisation de certains dossiers dans la période récente. À commencer par ceux qui étaient présentés par des investisseurs âgés de plus de 35 ans, dont le coût des assurances emprunteurs est plus élevé. Certains, malgré la qualité de leur dossier, se sont ainsi vus refuser un crédit. Pour faire face à la remontée des taux de crédit, il a été décidé en début d’année que ce taux serait désormais calculé mensuellement. Avec la stabilisation de la hausse des taux, son impact s’est désormais minimisé.

Des établissements plus vigilants

Un autre critère de régulation s’est en revanche durci depuis le début d’année 2022. Il s’agit cette fois d’une recommandation du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Ce dernier impose un taux maximal d’endettement des ménages à hauteur de 35% de leurs revenus. Les banques disposent d’un droit de dérogation de ce taux, uniquement pour 20% des dossiers de crédit immobilier, et doivent privilégier les primo-accédants et les acquéreurs de résidences principales. Dans le même temps, en réponse à une décision de l’État, certains établissements bancaires renforcent leur vigilance lorsqu’il s’agit de financer des biens immobiliers locatifs identifiés comme passoires énergétiques. En effet, en application de la loi Climat et résilience, tous les biens présentant un diagnostic de performance énergétique (DPE) F ou G ne pourront plus être loués à partir de 2028. Ces différents éléments expliquent la diminution très significative du volume de crédits, qui a été observée au niveau national par tous les établissements bancaires. Ainsi, la production de nouveaux crédits immobiliers s’est établie à 10,1 milliards d’euros en juillet 2023 (dernier chiffre disponible), contre 21,8 milliards en juillet 2022, selon les données publiées par la Banque de France.

Comment continuer à emprunter ?

m88vin

fun88k 8xbet gg mu88 bet fun88 chính thức w88no1 Tous les professionnels de l’immobilier espéraient avant l’été un desserrement des critères HCSF. Malheureusement, la souplesse supplémentaire accordée est restée très timide et continue à empêcher le financement de certains dossiers locatifs ou patrimoniaux. Malgré tout, les candidats emprunteurs peuvent optimiser les chances de concrétiser leur projet en respectant quelques règles simples. Tout d’abord, il faut bien vérifier sa capacité d’emprunt avec son conseiller bancaire. En fonction des revenus du ménage, celui-ci pourra établir le montant d’emprunt possible en respectant les critères HCSF et évaluer la mensualité à rembourser. Ensuite, il faut parfaitement cibler son bien immobilier. Sur un marché fortement déstabilisé, les prix vont avoir tendance à reculer dans les prochains mois. Il est donc essentiel d’avoir une estimation très précise de la valeur réelle du bien, afin d’éviter une moins-value au moment d’une éventuelle revente. Il faut notamment se montrer vigilant sur le DPE. Des travaux seront à prévoir pour les biens classés E ou F à partir du 1er janvier 2024 et leur montant devra être anticipé dès la demande de crédit. Enfin, les candidats acquéreurs doivent disposer d’un apport significatif, pour passer plus aisément sous le fameux seuil d’endettement. Ils pourront ainsi emprunter sur une durée plus courte et réduire le coût total de cet emprunt, ou financer des travaux pour rendre le futur logement moins énergivore. En respectant ces quelques conseils, il reste possible de financer un projet immobilier. D’autant plus, qu’à terme, la régulation des prix devrait compenser en partie les hausses de taux.

Chiffre clé

5,56%

Depuis le 1er septembre, c’est le taux d’usure pour les crédits immobiliers d’une durée de vingt ans et plus.

fun88k 8xbet gg mu88 bet fun88 chính thức w88no1

Articles réservés aux abonnés