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Crédit immobilier : faut-il passer par un courtier

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Trouver un bon prêt est loin d’être une sinécure pour les futurs acquéreur. Recourir aux services d’un intermédiaire peut faciliter la tâche. Mais attention, il ne s’agit pas d’une solution magique.
Par Johann Corric
Publié le 27/08/2021 à 06h00 | mis à jour le 10/12/2023 à 13h13
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« Environ 40% des prêts immobiliers sont désormais souscrits via un courtier et cette proportion augmente régulièrement chaque année.» Le ton est donné par Philippe Taboret, directeur général délégué de Cafpi, un des principaux acteurs du courtage en crédit immobilier en France. Selon lui, la grande majorité du marché sera gérée à terme par des courtiers – comme c’est déjà le cas dans les pays anglo-saxons. De fait, il est désormais banal qu’un particulier en quête d’un emprunt immobilier se voit dispenser ce conseil par un proche : «Mais passe donc par un courtier pour ton prêt et ton assurance emprunteur !»

1500 euros en moyenne

Meilleurtaux, Empruntis, Cafpi et bien d’autres promettent aux futurs acquéreurs de leur obtenir le taux d’emprunt le plus faible possible pour un minimum d’effort et à un coût raisonnable, en moyenne proche de 1 500 euros. Leurs services ne sont en outre facturés que lors de la signature de l’offre de prêt (et vous ne payez rien si vous retenez finalement une offre obtenue en direct). Sur le papier, la formule est imbattable. Mais la réalité est un peu plus nuancée.

Tout d’abord, n’imaginez pas que le courtier qui montera votre dossier ira lui-même négocier pour vous auprès des différentes banques. «Les grilles de taux correspondant à chaque profil d’emprunteurs sont négociées en amont avec les établissements et appliqués par l’ensemble de nos conseillers», confirme Philippe Taboret. Pour certains dossiers complexes, une négociation en direct est toujours possible, mais cette prestation entraînera des coûts supplémentaires.

Des intérêts divergents ?

Dans l’immense majorité des cas, le courtier va chercher à faire correspondre le profil de l’emprunteur avec ceux définis par les banques. En théorie, il devrait vous proposer les meilleures offres ressortant de cette étude puisqu’il a intérêt à ce que vous preniez votre emprunt par son intermédiaire (pour être payé). Sauf que le client (vous) n’est pas la seule source de revenus du courtier (lire l’encadré ci-dessus). Il est également rémunéré par la banque. «Le courtier touche de la part de la banque un pourcentage du montant emprunté, généralement de l’ordre de 1%, ainsi qu’une proportion des indemnités d’assurance emprunteur. Il existe aussi des bonus en fonction de l’atteinte d’objectifs qualitatifs fixés par certaines banques», indique Philippe Taboret. On peut donc imaginer que votre conseiller sera plus enclin à vous proposer tel établissement avec lequel il a un accord plus avantageux, ou dont il est proche d’atteindre les objectifs, plutôt que tel autre.

Se ménager une issue de secours

Pour cette raison, et pour d’autres (on n’est pas à l’abri de tomber sur un courtier défaillant), il est déconseillé de faire reposer une recherche de prêt immobilier sur le travail d’un seul intermédiaire. Vous pouvez en contacter plusieurs sans coûts supplémentaires puisque, in fine, vous ne paierez que celui qui a trouvé votre crédit. Nous recommandons également de vous rapprocher de quelques banques en direct (lire l’encadré ci-dessous). Votre banque principale pour débuter, mais également d’autres, notamment des établissements en ligne (Boursorama, Fortuneo, ING Direct, etc.). Il s’agit ainsi de se ménager des issues de secours si votre courtier venait à vous faire faux bon. Vous n’êtes pas non plus à l’abri de trouver seul un excellent taux (surtout si votre profil est bon) et d’économiser au passage les frais facturés par le courtier.

Des professionnels mettent en garde contre cette stratégie, arguant qu’ils ne pourront pas vous proposer d’offres de banques que vous avez par ailleurs sollicitées en direct. «Certains établissements vont en effet rejeter nos demandes si le client en a déjà déposé une, mais cette pratique n’est pas généralisée», précise Philippe Taboret. Passez outre cet avertissement. Se retrouver sans offre de crédit immobilier à l’approche de la date de signature de l’acte notarié, à cause d’un intermédiaire inconséquent, peut vous mettre dans une position compliquée qu’il vaut mieux éviter.

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